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Ce vendredi, 03 Mai 2019
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Cordialement,
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INFORMATION CAPITALE SUR LE NOUVEAU CODE FONCIER.
Si vous avez un bien immobilier ou Si vous comptez acheter un, alors vous devez imperactivement lire ceci jusqu'a la fin.
Avoir son lopin de terre et le construire afin de quitter la location, c'est bien mais le sécuriser c'est encore mieux.
Dans ce pays, tout le monde veut avoir sa terre. Ce qui fait que les terres coûtent chères et les litiges domaniaux sont énormes.
Une chose est d’acheter les parcelles et les domaines et une autre est de les sécuriser.
le nouveau code foncier qui est actuellement en vigueur en République du Bénin a apporté d’importantes réformes dans les procédures d’obtention des actes liés aux domaines et au foncier dans notre pays. sécuriser vos actes en respectant les nouvelles procédures.
1- Le nouveau code foncier a été voté en 2013 et promulgué la même année (2013).
Ce code prévoit une période transitoire de 5 ans avant qu’il ne soit mis en application dans sa globalité.
Cette période de transition prendra fin en 2018. Cela veut dire que l’ancien régime et le nouveau régime cohabiteront jusqu’en 2018.
La plupart des décrets d’application ont été déjà pris mais il reste d’autres décrets comme celui fixant les coûts de chaque acte. C’est pourquoi, tous les actes sont aujourd’hui presque gratuits jusqu’à ce décret.
Par exemple, avant, pour enregistrer une convention de vente aux domaines, il fallait payer 8% du prix d’achat et des pénalités mais aujourd’hui, c’est gratuit (sauf que vous allez payer *4800 F* pour les frais de timbres) le décret concernant les coûts sera probablement pris dans le budget des finances 2017. C’est pourquoi, *_vous devez maintenant enregistrer le plutôt possible vos conventions de vente ou actes fonciers qu’ils soient affirmés ou non._*
L’enregistrement se fait à l’Agence Nationale des Domaines et du Foncier *(ANDF)*.
2- Une autre réforme apportée est la déclaration *IFU*.
Avant de faire tout acte, l’acheteur et le vendeur doivent désormais avoir un numéro *IFU*.
Sans numéro IFU, vous ne pourrez rien faire. Comme la plupart des propriétaires ont du mal à mettre la main sur les vendeurs de parcelles, le gouvernement a autorisé exceptionnel depuis quelques jours le IFU du propriétaire uniquement.
C’est une mesure transitoire. Mais désormais, en achetant une parcelle, avant de verser les sous, *_exigez un IFU du vendeur_*.
Pour avoir l’IFU, il faut aller aux services des impôts au *bureau 23* avec les pièces suivantes :
*deux photos d’identité*,
*une copie d’acte de naissance*,
*une copie de votre carte d’identité* et
*une attestation de résidence*.
*_C’est aussi gratuit !_*
3- Selon la nouvelle loi, jusqu’à ce que le décret fixant les coûts soit pris, pour faire signer les conventions de vente et obtenir d’autres actes liés aux fonciers à la mairie, cela est désormais gratuit.
Vous n’avez plus besoin de donner *25 000 F aux délégués*, *35 000 F au CA etc*.
Mais selon le directeur de l’ANDF, *_certaines mairies continuent d’arnaquer les usagers en exigeant des sous avant de signer les conventions de vente_*.
Selon le directeur, certaines mairies ont même pris des arrêtés illégaux afin de renflouer leurs caisses. Il nous a dit qu’il a déjà envoyé des courriers à tous les maires.
Les préfets en ont fait également. Mais dès la semaine du 26 Septembre prochain, une équipe de son agence parcourra les mairies afin de leur expliquer le contenu du nouveau code.
Dorenavant , si un délégué, un CA ou un maire vous demande de verser quoique ce soit avant de signer une convention de vente, posez-lui ces deux questions :
*Ces frais reposent sur quelles lois ?*
*Peut-il vous délivrer un reçu ?*
S’il maitrise le nouveau code, il vous signera les actes *sans sous*.
Sinon, vous pouvez le traduire devant la justice.
Mais selon le Directeur de l’ANDF, beaucoup ignorent leurs droits et se font gruger ou préfèrent donner les sous exigés pour vite finir.
Vous avez donc le choix : soit vous exigez le respect de vos droits ou vous participez à la corruption.
4- Avec le nouveau code, *il n’y a plus de Titre Foncier communément appelé TF*.
Le thème *titre foncier* est désormais remplacé par le *Certificat de Propriété Foncière* _pour les parcelles situés dans les villes_ et le *Certificat de Propriété Foncière Rurale* _pour les domaines situés dans les villages et les zones rurales_.
Les titres fonciers obtenus avant la loi sont encore valables.
Pour obtenir ce Certificat, tout a été simplifié :
- *une demande à retirer à l’Agence*,
- *2 copies de levée topographique*,
- *une attestation de recasement pour les zones déjà loties ou une attestation de détention coutumière pour les parcelles situées dans les zones rurales*,
- *une copie de la convention de vente affirmée et enregistrée*,
- *une copie de carte d’identité et une provision à calculer à bases du prix d’achat en attendant le décret qui fixera les coûts*.
La loi prévoit *une période au plus 120 jours pour obtenir le Certificat de Propriété Foncier* pour les nouveaux dossiers qui seront déposés.
Une fois que le Certificat vous sera délivré, la loi prévoit une période de 5 ans où le certificat peut être remis en cause si entretemps, il y a fraude à un niveau.
Après 5ans, le Certificat devient inattaquable. Pour les dossiers de titre foncier en cours avant l’adoption de la loi, la procédure continuera.
*Le CPF ou le CPFR* sont les seuls actes de propriété foncière reconnus par la loi.
Mais à défaut du Certificat, les propriétaires peuvent avoir les actes suivants :
- *un Certificat Administratif (avec le nouveau code, ne perdez plus votre temps et votre énergie à obtenir cet acte, de l’attestation de recasement ou attestation coutumière, vous pouvez aller directement au titre foncier)* ;
- *une attestation de recasement pour les zones loties ou une attestation de détention coutumière*,
- *un Certificat de mutation ou au minimum la convention de vente affirmée*.
Alors chers amis membre du groupe juristeconsulte, relayez et courez pour faire affirmer vos conventions dans les mairies. C’est le minimum ! Sans l’affirmation, *la convention de vente sous seing n’a aucune valeur même enregistrée*.
5- Il a été créé une Agence dénommée, Agence National des Domaines et du Foncier.
Cette agence est située en face de l’Eglise Catholique Sainte-Rita de Cotonou. Il est prévu la création de 14 autres agences communales à travers le pays, avant la fin de l’année. Pour plus de renseignements, rendez-vous à l’Agence de Cotonou ou à l’agence de votre localité. Il est prévu à terme la création d’un Guichet Unique pour les formalités foncières.
_Chers membres de jurîsteconsulte, , courez vite vers l’Agence pour avoir plus d’informations, régulariser vos actes et bénéficiez de la gratuité des actes avant que le décret fixant les coûts ne soit pris, probablement dans le budget 2017_.
Faites de même pour les conventions de vente des églises.
Pour ceux qui ont un peu de moyens, ils peuvent solliciter les services des notaires qui seront obligatoire selon le nouveau code.
Enfin, je propose que l’Eglise dispose dans chaque région un spécialiste des questions foncières. L’essentiel n’est pas seulement d’acheter des parcelles ou des domaines, il faut aussi les sécuriser. Il ne faut pas après qu’on nous demande de prier lorsqu’il aura litige. Nous avons beaucoup de sujets pour lesquels nous devons prier au lieu de perdre le temps pour des problèmes qu’on aurait dû éviter. Gérons donc avec anticipation. Vous pouvez acheter le nouveau code foncier dans les librairies, Il y a aussi des livres qui sont sortis et qui font le résumé du code et abordent des cas pratiques. Nous n’allons pas faire la publicité.
Dans les librairies, vous trouverez la documentation sur le nouveau code. C’est maintenant que nous voulons commencer les choses à zéro (affirmation et enregistrement de la convention de vente).
Nous nous étions contentés de simples conventions sous seing.
Faites-en autant pour vous-mêmes et vos église.
Pour nos frères et sœurs qui sont à l’extérieur et qui ont des parcelles au pays, il faut qu’il se renseigner au niveau du Service des impôts afin de voir s’ils peuvent obtenir le *IFU par procuration*. Ils pourront faire enregistrer leurs propriétés par un intermédiaire.
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Le Parlement béninois a adopté ce 24 avril 2018, la loi portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique en République du Bénin. Une loi qui fixe désormais la caution sur le loyer à trois mois et pose les conditions juridiques de la location et du bail d’immeubles à usage d’habitation.
Composée de 5 titres et de 90 articles, la loi portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique en République du Bénin dispose en son article 58 que « le prix maximum du prix du loyer annuel est fixé au maximum à 8% de la valeur réelle du logement, de l’appartement ou de l’immeuble. En cas de location au mois, le montant du loyer mensuel ne peut en aucun cas dépasser le douzième du loyer annuel. Le montant du cautionnement à titre de garantie ne peut excéder une somme correspondant à trois (03) mois de loyer ».
Cette loi prévoit également la création de la Commission nationale d’évaluation des immeubles bâtis ou non. Cette commission qui sera composée de douze (12) membres pluridisciplinaires, aura pour mission de fixer les coûts des immeubles en tenant compte des réalités spécifiques de chaque zone du pays. Au regard de l’importance de ladite loi, qui entrera en vigueur dès sa promulgation par le chef de l’Etat, les parlementaires béninois ont insisté sur sa vulgarisation afin que les populations s’approprient le contenu.
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